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住宅の豆知識

住宅を購入する上で何かとめんどくさい税制。理解をせずに住宅を購入してしまうと大変な金額がかかってしまうことがあります。通常は私どものような住宅販売店が段取りを説明するのですが、事前に皆様に税金や控除の豆知識をご紹介いたします。

これだけは知っておきたい“税金に関する知識”

住宅を取得する際には、さまざまな種類の税金がかかりますが、その一方で、上手に活用すれば得をする減税措置もあります。ここでは、そうした税金の知識について、まとめてあります。（※この資料は、平成17年4月現在の内容です。税率等変わる場合が　ありますのでご注意ください。）

●住宅取得にかかわる税金の種類

請負契約締結時

印紙税

1万5000円～6万円程度

国税

税務署

建物完成引渡し時	消費税	建物代金・仲介手数料×5％	国税	税務署
建物完成引渡し時	登録免許税	固定資産税評価額×0.6％（住宅物件には軽減あり）	国税	登記所（法務局）

数ヵ月後

不動産取得税

固定資産税評価額×3％

地方税

都道府県
税事務署

完成引渡し後毎年	固定資産税	固定資産税評価額×1.4％	地方税	税務署
完成引渡し後毎年	都市計画税	固定資産税評価額×0.3％	地方税	税務署

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●住宅を取得する際にかかる税金

印紙税

契約書などの作成が課税の対象となります。契約書の種類や契約金額に応じて所定の収入印紙を購入し、契約書１通ごとに貼ります。

家づくりにかかわる契約書には、売買契約書、工事請負契約書、金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）などがあります。これらを作成する際には、契約書に印紙を貼る必要があります。この印紙を購入することで納税するのが印紙税で、その税額は契約の種類と契約書の記載金額によって異なります。

契約書の記載金額（100万円以下は省略）度	売買契約書	建築請負契約書	金銭消費賃貸契約書
100万円超200万円以下	2,000円	400円	2,000円
200万円超300万円以下		400円
300万円超500万円以下		400円
500万円超1000万円以下	10,000円
1000万円超5000万円以下	15,000円		20,000円
5000万円超1億円以下	45,000円		60,000円

消費税

住宅の取得が課税の対象となります。

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登録免許税

契約書などの作成が課税の対象となります。契約書の種類や契約金額に応じて所定の収入印紙を購入し、契約書１通ごとに貼ります。

登記の種類

通常の税類

建物の
軽減税率

内容

所得権
保存登記

新築

固定資産税評価額×0.2％

0.15%

新築（建設）によって住宅を取得すると、「所有権保存登記」をする必要があり、その際に課税される「登録免許税」は固定資産税評価額の0.2％です。しかし、これも特例措置によって0.15％に軽減されます。建築工事費が3000万円の家の場合、固定資産税評価額は約1500万円で、それに軽減税率0.15％を掛けた2万2500円が課税額となります。

所得権
移転登記

売買

固定資産税評価額×1.0％

0.30%

購入等で建物を取得した場合には、「所有権移転登記」になり、一定の要件を満たせば、課税顔は固定資産税評価額の0.3％に軽減されます（満たさなければ1.0％）。

贈与

固定資産税評価額×1.0％

ー

相続

固定資産税評価額×0.2％

ー

抵当権
設定登記

民間・
年金

債権金額×0.4％

0.10%

「抵当権設定登記」の「登録免許税」は、公庫、財形などの公的融資を利用する場合は非課税です。民間住宅ローンを利用する際には課税され、税額は債権金額の0.4％となりますが、一定の要件を満たす新築であれば、税率が0.1％に軽減されます。仮に債権金額が1000万円ならば、税額は4万円が1万円に軽減されます。

公庫・
財形

非課税

ー

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不動産取得税

土地・家屋の購入や贈与、新築などによる取得などが課税の対象となります。
都道府県から送られてくる納税通知書により納めます。

家が完成し、建て主に引き渡しされた時点で、その住宅を取得したことになります。それからしばらくすると、都道府県税事務所より「不動産取得税」の納税通知書が送られてきます。不動産取得税は不動産の取得という事実に対して無差別に課税される税金です。

住宅（建物）の場合
固定資産税評価額×3％＝税額

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、建物に対してかかる価額が建築工事費の約5割、土地に対してかかる価額が取引価格の約7割程度といわれています。

軽減処置

適用条件

新築住宅

右の条件を満たせば、固定資産税評価額から1200万円を控除できる
（固定資産税評価額－1200万円）×3％＝税額

家屋の床面積が50㎡以上240 ㎡以下であること

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固定資産税

不動産の所有が課税の対象となります。

固定資産税は、不動産の持ち主に対して毎年かかる税金です。毎年1月1日現在、各市町村の固定資産台帳に記載されている土地や家屋などの不動産所有者に対して課税されます。年の途中で住宅を取得した場合には翌年から課税されます。

固定資産税評価額×1.4％（標準税率）＝税額

※	税率は2.1％を上限に、各市町村の条例で独自に定めることができます。

軽減処置

適用条件

土地

敷地面積が200㎡以下の部分の課税標準については1/6に、200㎡超の部分（住宅の述べ床面積の10倍が限度）の課税標準については1/3に軽減

1月1日現在、住宅用の建物が建っている土地であること

建物

新築後、3年間（地上3階建て以上の耐火構造・一定の準耐火構造住宅は5年）床面積120㎡までの部分の課税標準は1/2に軽減

●

新築住宅であること

●	居住部分の床面積が全体の50％以上あること

●	居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅であること

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都市計画税

市街化区域内にある土地や建物が課税の対象となります。

毎年1月1日現在、都市計画法で定める市街化区域内の土地や建物にかかる税金で、固定資産税と一緒に納めます。

固定資産税評価額×0.3％（税率）＝税額

軽減処置

適用条件

土地

敷地面積が200㎡以下の部分の課税標準については1/3に、200㎡超の部分（住宅の述べ床面積の10倍が限度）の課税標準については2/3に軽減

1月1日現在、住宅用の建物が建っている土地であること

建物

原則として減額措置はない（ただし、市町村によって異なる）

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●住宅借入金等特別控除

住宅借入金等特別控除とは？

住宅ローンを組んで住宅を新築・購入・増改築を行った時に、その年末現在の住宅ローン残高に応じて所得税を控除する制度です。住宅と一緒に取得した土地にローンを利用した場合にも適用されます。

控除額と控除機関

控除額は、控除額＝年末現在のローン残高×控除割合となり、対象となるローン残高・控除割合は、住宅への入居年・控除期間により下表のように変化します。控除期間は10年になります。

入居年	対象となる年末現在のローン残高	控除期間契約書	控除割合	最大控除額
平成17年中	4,000万円	1～8年目	1.0%	360万円
		9･10年目	0.5%
平成18年中	3,000万円	1～7年目	1.0%	255万円
		8～10年目	0.5%
平成19年中	2,500万円	1～6年目	1.0%	200万円
		7～10年目	0.5%
平成20年中	2,000万円	1～6年目	1.0%	160万円
		7～10年目	0.5%

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適用条件

①	新築住宅を取得してから6ヶ月以内に入居し、適用をうける各年の12月31日まで居住していること

②	登記簿の床面積が50㎡以上（上限なし）

③	店舗併用住宅については、居住部分の床面積が50％以上あること

④	控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下（給与所得のみの人は約3,336.8万円以下）であること

⑤	返済期間が10年以上の住宅ローンで、年末に借入金の残高があること

⑥	入居した年、及びその前後2年間（通算5年）は居住用財産の3,000万円控除や税額軽減または買換え特例を受けていないこと

注意点

①	控除期間の10年間に合計所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、その超えている年分は控除が受けられません。

②	年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。

③	最初に控除を受ける年分については、確定申告をすることが必要です。確定申告した年分の翌年以後の年分については、年末調整で控除を受けることができます。

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